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EL EMBARGO INMOBILIARIO

EMBARGO INMOBILIARIO ESPECIAL PASO A PASO (LEY 189-11) Ley 189-11 -

Procedimiento Especial de Embargo Inmobiliario:

 

1. Base Legal y Características

En pleno interés del desarrollo inmobiliario en la República Dominicana,  en el mes de julio del año 2011 fue promulgada la Ley 189-11 sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana. La misma instituye en sus artículos del 151 al 171 un procedimiento especial de embargo inmobiliario que promueve mayor celeridad para la recuperación del crédito y/o deuda garantizada.

En la actualidad tenemos en vigencia tres (3) procedimientos de embargo en la Republica Dominicana: ordinario, abreviado y especial. Estos inician con el mandamiento de pago al deudor principal, consistente en un acto instrumentado por alguacil a requerimiento del acreedor y notificado al deudor mediante el cual se le instruye a pagar la deuda contraída o consentida bajo la advertencia de que al no obtemperar al pago en el plazo señalado será perseguido mediante el embargo inmobiliario del bien inmueble dado en garantía u objeto de inscripción de hipoteca o privilegio.

El procedimiento especial de embargo inmobiliario dispuesto por la Ley 189-11, en su artículo 151 expresa: “El procedimiento inmobiliario se iniciará con un mandamiento de pago, y tendrá lugar conforme los términos y plazos especificados en el presente título. Para todo lo no contemplado en esta ley, regirán las disposiciones del Código de Procedimiento Civil Dominicano”.  Asimismo, el artículo 153 de la referida ley 189-11 dispone: “Conversión de pleno derecho del mandamiento de pago en embargo inmobiliario. Si dentro del plazo de quince (15) días, contados a partir de la notificación del mandamiento de pago, el deudor no paga la totalidad de los valores adeudados, el mandamiento de pago se convertirá de pleno derecho, en embargo inmobiliario”.

2. Enunciaciones del Mandamiento de Pago

La ley 189-11 que instituye el procedimiento de embargo inmobiliario especial ha sido específica al establecer dentro de su marco legal, las enunciaciones que habrá de contener el mandamiento de pago, a saber: 

Art. 152.- Obligación de notificar un mandamiento de pago por el acreedor hipotecario a su deudor. Para llegar a la venta de los inmuebles hipotecados, el acreedor hipotecario notificará al deudor, a su persona o a su domicilio, un mandamiento de pago, el cual deberá contener a pena de nulidad, además de las enunciaciones comunes a todos los actos de alguacil, las menciones siguientes:

a) Copia del título en cuya virtud se realiza.

b) La advertencia de que, a falta de pago de las sumas requeridas, el mandamiento de pago se convertirá, de pleno derecho, en embargo sobre el inmueble hipotecado.

c) Elección del domicilio en la ciudad donde esté establecido el tribunal que debe conocer del embargo.

d)  La identificación del inmueble que se afectará, bastando para ello la designación catastral para el caso de inmuebles registrados o su dirección, en caso de inmuebles no registrados.

e)  La indicación del tribunal por ante el cual se celebrará la venta en pública subasta del inmueble a embargar, en caso de negativa de pago.

El procedimiento especial instituye,  al igual que procedimiento abreviado,  la conversión de pleno derecho del mandamiento de pago en embargo inmobiliario, por tanto, si el deudor no paga la totalidad de los valores adeudados dentro del plazo de quince (15) días, contados a partir de la notificación del mandamiento de pago, el mandamiento de pago valdrá embargo. 

Cabe destacar que éste procedimiento especial termina una discusión encontrada sobre la recepción parcial de los valores adeudados, a consecuencia de la notificación del mandamiento de pago.  Anteriormente,  la recepción parcial de los valores obligaba al acreedor notificar un nuevo mandamiento de pago para continuar con el Embargo Inmobiliario, la Ley 189-11 incorpora en el párrafo del Art. 153, lo siguiente: 

Párrafo.- La recepción por el acreedor de parte de las sumas adeudadas por el deudor, no impedirá la continuación del embargo y sólo tendrá incidencia en la repartición y distribución del resultado de la venta, según lo prescrito por el derecho común.

Mas sobre el embargo inmobiliario

El Mandamiento de Pago

En pleno interés del desarrollo inmobiliario en la República Dominicana, en el mes de julio del año 2011 fue promulgada la Ley 189-11 sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana. La misma instituye en sus artículos del 151 al 171 un procedimiento especial de embargo inmobiliario que promueve mayor celeridad para la recuperación del crédito y/o deuda garantizada. El procedimiento especial de embargo inmobiliario dispuesto por la Ley 189-11, en su artículo 151 expresa: “El procedimiento inmobiliario se iniciará con un mandamiento de pago, y tendrá lugar conforme los términos y plazos especificados en el presente título. Para todo lo no contemplado en esta ley, regirán las disposiciones del Código de Procedimiento Civil Dominicano”. Asimismo, el artículo 153 de la referida ley 189-11 dispone: “Conversión de pleno derecho del mandamiento de pago en embargo inmobiliario. Si dentro del plazo de quince (15) días, contados a partir de la notificación del mandamiento de pago, el deudor no paga la totalidad de los valores adeudados, el mandamiento de pago se convertirá de pleno derecho, en embargo inmobiliario”. En este nuevo embargo contiene las siguientes particularidades:

a) En el contenido del mandamiento de pago de la nueva ley simplificó en un mismo acto el mandamiento, el proceso verbal de embargo y la denuncia del embargo previsto en el derecho común,

b) En este embargo el mandamiento de pago se convierte de pleno derecho en embargo inmobiliario, en un solo plazo dentro de los quinces días a partir de su notificación;

c) A diferencia de lo que acontece con la Ley 6186, la cual prevé que el acreedor puede inscribir su mandamiento dentro de los quinces (15) días de su notificación, en esta ley el mandamiento se inscribe en los cinco días después de haber transcurrido dicho plazo;

d) Permite la continuación del procedimiento, a pesar de los pagos o abonos a cuenta realizados por el deudor, una vez iniciado dicho procedimiento;

e) Los plazos para la realización de los actos y el planteamiento de los incidentes fueron abreviado de una manera sustancial de forma tal que en 70 días se logra la venta del inmueble;

f) Se suprime la audiencia de lectura del pliego de condiciones, pues al igual que acontece con el procedimiento previsto en la ley 6186, en las previsiones de esta ley la lectura del pliego y la subasta serán llevada de manera concomitante, es decir, el juez cierra la lectura y abre la subasta y venta del inmueble el mismo día de la lectura;

g) Las partes pueden llevar la venta del inmueble por ante un tribunal distinto al de la situación del inmueble, si así se hizo constar en su convención hipotecaria;

h) El acreedor se encuentra obligado a tomar en consideración en el precio de primera puja el monto del crédito de aquellos acreedores que mantienen un rango de inscripción superior, permitiéndose el reparo al pliego en caso de violación;

i) La garantía a depositarse por los licitadores debe ser realizada por vía de cheque certificado;

j) La sentencia de adjudicación resultante de este embargo decida o no sobre incidentes no es susceptible de nulidad, ni de recurso ordinarios, permitiéndose su impugnación sólo por la vía de la casación.

QUIIENEN POSEEN DERECHO A UTILIZAR EL PROCEDIMIENTO EL EMBARGO INMOBILIARIO

E. Los acreedores que podrán optar SEGÚN artículo 149 establece: · que podrán optar cualesquiera tipos de acreedores hipotecarios, · entidades de intermediación financiera locales o del extranjero, · los agentes de garantías a los que se refiere la presente ley los titulizadores y fiduciarios, siempre ycuando la garantía hipotecaria haya sido concedida de manera convencional , sin importar el tipo de la acreencia garantizada5”.

EN RESUMEN:

a) Que se trate de un acreedor hipotecario,

b) Que su crédito se sustente en una hipoteca convencional;

c) Que el crédito sea cierto, líquido y exigible, es decir, haya operado el vencimiento del término o que el deudor haya perdido el beneficio del término, sea por el no pago o por una de las causas establecida por la ley. • Contrario a lo expuesto quedan excluido del amparo de esta ley y por tanto del beneficio y brevedad de los plazos otorgado por este tipo de ejecución inmobiliaria:

a) Los acreedores quirografarios,

b) Los acreedores cuyo crédito se encuentren sustentados en una hipoteca judicial;

c) Los acreedores cuyo crédito se sustente en una hipoteca legal.

TRIBUNAL COMPETENTE PARA CONOCER DEL EMBARGO INMOBILIARIO PREVISTO EN LA LEY COMPETENCIA DE ATRIBUCIÓN

Respecto a la competencia de atribución serán los tribunales de primera instancia en atribuciones civiles (La Cámara Civil del Tribunal de Primera Instancia) los llamados a conocer de la venta en pública subasta del inmueble resultante del procedimiento de embargo inmobiliario llevado a cabo conforme a esta ley. Será también el mismo tribunal que conoce del embargo el llamado a conocer de los incidentes que surjan en el curso y desarrollo del conocimiento de dicho procedimiento, así como también los reparos al pliego de condiciones, lo cual es una competencia atributiva implícita. COMPETENCIA TERRITORIAL El tribunal territorialmente competente para conocer de la venta y el procedimiento del embargo previsto por Ley 189-11, sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario, lo será aquél de la situación del lugar donde el inmueble se encuentre situado o radicado o aquél que las partes hayan convenido o pactado en su contrato hipotecario.

PASOS del EMBARGO INMOBILIARIO PREVISTO EN LA LEY 189-11

a) Primer paso. Notificación de un mandamiento pago, (Artículos 151 y 152 de la Ley 189-11) cuando hay un tercero detentador también se notifica el mandamiento y los actos del procedimiento (Art.165 Ley 189-11);

b) Segundo paso. Solicitud de inscripción del mandamiento y su conversión en embargo. (Artículo 154, Ley 189-11);

c) Tercero Paso. Solicitud de certificación de cargas y gravámenes al registrador de títulos del lugar del inmueble; (Artículo 155, Ley 189-11);

d) Cuarto paso. Depósito del pliego de condiciones en la Secretaria del tribunal que conocerá de la venta, (Artículo 155, Ley 189-11);

e) Quinto paso. Solicitud de fijación de audiencia para conocer de la lectura y la subasta (Artículo 159 párrafo único) esta solicitud se hace siempre el mismo día que se deposita el pliego;

f) Sexto paso. Publicación de por lo menos un aviso, anunciando el día en que llevara a cabo la venta del inmueble, esto deberá ser en un periódico de circulación nacional (Artículo 158, Ley 189-11);

g) Séptimo paso. Denunciar el aviso y la fecha de la venta al deudor y llamamiento a comparecer a la audiencia de adjudicación (Artículo 159 de la Ley 189-11);

h) Octavo paso. Presentación de conclusiones en la audiencia fijada para conocer de forma concomitante la lectura del pliego y la venta o adjudicación del inmueble;

i) Noveno paso. Expedición, notificación y trascripción de la sentencia de adjudicación. (Aplicación del artículo 750 del código de Procedimiento Civil, dado el carácter supletorio conferido por el artículo 151 de la ley).

 LIC. MARINO MARRERO B. Abogado marino@marrero.com.do 

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